Kê biên tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất?

CÂU HỎI : Kê biên tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất?	(Trả lời bên dưới)

Quy định tại điểm c khoản 3 Điều 78 Luật Thi hành án dân sự năm 2025 mà bạn trích dẫn chính là góc nhìn đảo ngược (ngược lại với điểm a) của bài toán bóc tách bất động sản: Nhà/công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án. Điều luật này đưa ra các tiêu chí kỹ thuật rất khắt khe để Chấp hành viên quyết định xem có được "gộp" hay phải "tách" đất khi cưỡng chế nhà: 1. Trường hợp Đồng nhất chủ sở hữu (Nhà và Đất đều của người phải thi hành án) Nguyên tắc chung: Khi cưỡng chế nhà ở, công trình xây dựng thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất. 02 Ngoại lệ được phép TÁCH BIỆT (Không kê biên đất): 1.     Đất thuộc diện không được kê biên: Ví dụ như đất quốc phòng, an ninh, đất rừng đặc dụng, hoặc đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất mà pháp luật đất đai cấm chuyển nhượng. 2.     Tách rời không làm giảm đáng kể giá trị tài sản: Tài sản gắn liền với đất có kết cấu di dời được (nhà tiền chế, nhà gỗ lắp ghép, nhà xưởng khung thép tháo rời...). Nếu việc tháo dỡ, di dời cấu kiện này mang đi bán đấu giá riêng mà không làm hư hỏng hay sụt giảm mạnh giá trị của chính công trình đó, Chấp hành viên sẽ tách riêng và không kê biên đất. 2. Trường hợp Lệch chủ sở hữu (Nhà của người phải thi hành án, Đất của NGƯỜI KHÁC) Đây là tình huống phức tạp nhất trong thực tế (ví dụ: Con dựng nhà trên đất của bố mẹ, hoặc doanh nghiệp xây nhà xưởng trên đất mượn/đất thuê của cá nhân khác). Luật chia thành 2 hướng giải quyết dựa trên Sự đồng ý của chủ đất: Hướng 1: Chủ đất ĐỒNG Ý cho kê biên cả đất Cách xử lý: Chấp hành viên kê biên cả nhà và đất để bán đấu giá trọn gói. Quyền lợi chủ đất: Sau khi bán đấu giá thành công, số tiền thu được sẽ ưu tiên hoàn trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho chủ đất, phần tiền tương ứng với giá trị ngôi nhà mới dùng để thi hành án. Hướng 2: Chủ đất KHÔNG ĐỒNG Ý cho kê biên đất Lúc này, việc kê biên ngôi nhà bị đặt dưới một điều kiện kiểm tra kỹ thuật rất nghiêm ngặt: Nếu tách được (Nhà lắp ghép, nhà tạm, khung xưởng tháo dời): Tiến hành kê biên nhà, buộc tháo dỡ để trả lại mặt bằng đất sạch cho chủ đất. Nếu KHÔNG THỂ tách được (Nhà kiên trì bê tông cốt thép, biệt thự, nhà cao tầng): Việc đập phá hay bóc tách chắc chắn sẽ làm tiêu tan toàn bộ giá trị ngôi nhà. Trong trường hợp này, do chủ đất không đồng ý, Chấp hành viên không thể kê biên ngôi nhà theo cách thông thường mà phải chuyển hướng xử lý phối hợp (ví dụ: thỏa thuận định giá để chủ đất mua lại ngôi nhà, hoặc người mua trúng đấu giá ngôi nhà sẽ thuê lại đất dưới sự giám sát của Tòa án). 🔗 So sánh kỹ thuật lập pháp giữa Điểm a và Điểm c Tiêu chí so sánh Điểm a (Kê biên từ gốc Đất) Điểm c (Kê biên từ ngọn Nhà) Gốc tiếp cận Chấp hành viên xử lý từ Quyền sử dụng đất. Chấp hành viên xử lý từ Nhà ở, công trình. Nếu lệch chủ sở hữu Luôn được phép kê biên đất (tài sản trên đất của người khác xử lý sau). Bị hạn chế. Chỉ được kê biên cả hai nếu chủ đất đồng ý; hoặc chỉ được kê biên nhà nếu tháo dỡ được. Tính chất can thiệp Ít làm thay đổi hiện trạng vật lý ngay lập tức. Nguy cơ làm thay đổi, hư hỏng hiện trạng vật lý rất cao (do yếu tố tháo dỡ, bóc tách).   Luật gia Vlog NGUYỄN KIỆT tổng hợp và phân tích (phần giới thiệu ngắn gọn CHỦ ĐỀ) ================================= 💡CƠ SỞ PHÁP LÝ: -Bộ luật Dân sự năm 2015: Phần thứ nhất- thứ ba (Điều 1- Điều 364): https://drive.google.com/file/d/17nQS0i9EX5MGZ5j_gxvLyhWvSTvrzFOv/view Phần thứ ba- thứ sáu (Điều 365 -Điều 689): https://drive.google.com/file/d/1SB2nDsdDznoDSnOEv7m3RqA2iTl4nA_Q/view -Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 (Sửa đổi 2019, 2020, 2022, 2023, 2024, 2025):  https://drive.google.com/file/d/1xeNEftIfzc5GxxN37kZo90fUJNgbETLr/view -Bộ luật Hình sự năm 2015 (Sửa đổi 2017, 2025): https://drive.google.com/file/d/1baXdhidBHsevPqWyI4HqkFfeeTkBHZZc/view -Bộ luật Tố tụng Hình sự năm 2015 (Sửa đổi 2021, 2024, 2025): https://drive.google.com/file/d/1FqiiIlcFfAKx88Zga47I9QkelooYaMc5/view -Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 (Sửa đổi 2014, 2017, 2020, 2022, 2024, 2025): https://drive.google.com/file/d/1Dte1s8HVguMSQOW--PF9aWQqfbaiZw_Q/view -Luật Tố tụng hành chính năm 2015 (Sửa đổi 2019, 2025): https://drive.google.com/file/d/15qEqDvmZQ6xIFkYs_-lf91-TRU5_f2mA/view 💡Chi phí tố tụng:  +Pháp lệnh 05/2024/UBTVQH15 (Sửa đổi 2025) : https://drive.google.com/file/d/1OLcv9F4Pcb9r8gtCXCFgXzjWJuL8C_Uf/view 💡Án phí, lệ phí:  +Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội :https://drive.google.com/file/d/1zKOIo0-sbAm6Q2M8ARD-dO0I1u8uBBhs/view  ================================= 💡NỘI DUNG ĐIỀU LUẬT ĐƯỢC ÁP DỤNG: (nội dung) ================================= #BoLuatHinhSuVietNam #PhapLuatHinhSu #LuatHinhSu #timhieuboluathinhsuvietnam   #timhieuboluatdansu #boluatdansuvietnam #timhieuboluattotungdansu #luattotungdansu   #timhieuluathanhchinh #luatxulyviphamhanhchinh #totunghanhchinh #luattotunghanhchinh  (👉)LƯU Ý: Nội dung AI được biên tập bởi Luật gia Vlog NGUYỄN KIỆT, nhằm mang đến cho đọc giả NHỮNG CƠ SỞ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG Thường xuyên được áp dụng trên thực tế ...Mọi thắc mắc, chia sẻ hoặc cần HỖ TRỢ TƯ VẤN PHÁP LUẬT. Vui  lòng liên hệ số di động ZALO của KÊNH. Trân trọng! VĂN BẢN HƯỚNG DẪN CHI TIẾT: (đang cập nhật) TÀI LIỆU THAM KHẢO: (đang cập nhật)