TAND khu
vực 4, tỉnh Cà Mau vừa tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng và hủy sổ đỏ của một
người mua đất hợp pháp với lý do: người mua không trực tiếp xuống xem thực địa
trước khi giao dịch.
Tài sản trên đất là khu nhà kho không được di dời làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đất - Ảnh: THANH HUYỀNTheo hồ sơ
khởi kiện, ông Vũ Duy Phát (32 tuổi, ngụ phường Tân Thành, tỉnh Cà Mau) là chủ sử dụng
hợp pháp của bốn thửa đất tại ấp Hòa Trung, xã Lương Thế Trân. Các phần đất này
là đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp với tổng diện tích hơn 9.000m2.
Nguồn gốc
các thửa đất nói trên do ông Phát nhận chuyển nhượng lại từ những người chủ cũ
là ông Huỳnh Công Nhân và bà Trần Thị Diệu.
Thửa đất
đã được sang nhượng nhiều lần
Ông Phát cho
biết trước khi nhận chuyển nhượng, ông chỉ thông qua sơ đồ, vị trí đất trên giấy
tờ thấy phù hợp với mục đích kinh doanh nên đồng ý giao dịch mà không vào trực
tiếp thực địa khu đất để kiểm tra (ông Phát là bạn thân với ông Nhân). Đến khi
hoàn tất thủ tục và vào nhận đất, chủ đất mới phát hiện trên đất vẫn còn tồn tại
nhiều máy móc, công trình, thiết bị nhà xưởng.
Qua tìm hiểu,
ông Phát biết được các tài sản này trước đó đã được Chi cục Thi hành án dân sự
huyện Cái Nước (cũ) phối hợp bán đấu giá cho Công ty TNHH thương mại dịch vụ tổng
hợp Minh Thành. Sự việc trở nên rắc rối khi ông Phát dùng quyền sử dụng đất được
chuyển nhượng để góp vốn vào Công ty cổ phần xuất nhập khẩu thủy sản Nhất Phát
với mong muốn đầu tư dự án nhà máy thủy sản làm ăn lâu dài.
Công ty Minh
Thành căn cứ vào hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để xác định việc mua tài sản
là hợp pháp, kiên quyết không chịu tháo dỡ, di dời những công trình, kiến trúc
ra khỏi phần đất thuộc quyền sử dụng của ông Phát. Hành động này đã cản trở,
xâm phạm trực tiếp đến quyền lợi của chủ sử dụng đất, khiến mọi kế hoạch đầu tư
kinh doanh bị đình trệ.
Ông Phát cho
rằng Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Nước (cũ) kê biên bán đấu giá tài sản
trên đất trái pháp luật, trái quy định tại điều 94 Luật Thi hành án. Việc thi
hành án với doanh nghiệp trúng đấu giá và được Phòng công chứng số 1 tỉnh Cà
Mau chứng nhận vào tháng 12-2019 cũng là vi phạm quy định pháp luật về công chứng.
"Phòng
công chứng số 1 tỉnh Cà Mau đã công chứng hợp đồng trong tình trạng pháp lý của
tài sản chỉ được xác nhận dựa trên việc đã cấp giấy phép đăng ký kinh doanh. Cơ
quan thi hành án và tổ chức công chứng không hề yêu cầu lấy ý kiến của chủ sử dụng
đất đối với các công trình, kiến trúc đang tồn tại trên đất, bao gồm cả những
nhà xưởng được xây dựng trên đất trồng lúa và đất trồng cây lâu năm", ông
Phát nói.
Không chỉ
yêu cầu dời tài sản ra khỏi khu đất, Công ty Nhất Phát còn yêu cầu bồi thường
thiệt hại do công ty phải trả lương cho nhân viên trong thời gian chờ đợi lấy lại
đất thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà máy thủy sản đã được UBND tỉnh Cà Mau
chấp thuận chủ trương.
Tìm hiểu sâu
về nguồn gốc đất, tranh chấp bắt đầu từ năm 2019 khi vợ chồng ông Trương Trung
Tính chuyển nhượng bốn thửa đất liền kề với tổng diện tích hơn 9.500m2 tại xã
Lương Thế Trân cho vợ chồng ông Trần Đăng Thảnh. Sau đó khu đất này tiếp tục được
sang tay cho vợ chồng ông Huỳnh Công Nhân và hoàn tất cập nhật tên trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vào đầu tháng 11-2019.
Đến ngày
18-1-2021, ông Phát nhận chuyển nhượng lại bốn thửa đất trên từ vợ chồng ông
Nhân với giá 3,5 tỉ đồng. Giao dịch thực hiện có hợp đồng công chứng, thanh
toán qua ngân hàng và ông Phát được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào
ngày 1-2-2021.
Tuy nhiên đến
giữa năm 2021, ông Tính làm đơn khởi kiện yêu cầu hủy bỏ chuỗi hợp đồng chuyển
nhượng trên vì cho rằng hợp đồng ban đầu với ông Thảnh thực chất là giao dịch
giả tạo nhằm che giấu khoản vay 800 triệu đồng. Sự việc thêm phức tạp khi trên
đất có tài sản của một công ty đã phá sản, từng bị Chi cục Thi hành án dân sự
huyện Cái Nước kê biên, bán đấu giá cho một doanh nghiệp khác vào cuối năm
2019.
Hợp đồng
có yếu tố giả tạo và trốn thuế bị tuyên vô hiệu
Tại phiên
tòa, luật sư đại diện cho ông Vũ Duy Phát chỉ ra những dấu hiệu "bất thường,
nghi vấn thiếu minh bạch" trong việc đấu giá tài sản trên khu đất. Đồng thời
ông Phát nhận chuyển nhượng đất ngay tình, đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Những tranh chấp phát
sinh không phải lỗi của người mua đất.
Tuy nhiên
trong bản án, hội đồng xét xử chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của ông Tính,
tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng đời trước do có yếu tố giả tạo và ghi
giá thấp để trốn thuế.
Đối với giao
dịch của ông Phát, dù ông mua đất khi đã có sổ đỏ đứng tên người bán, thanh
toán đầy đủ và không biết về việc vay mượn của các đời chủ cũ, tòa vẫn tuyên bố
hợp đồng vô hiệu. Cơ sở được hội đồng xét xử đưa ra là việc mua đất chỉ dựa vào
giấy tờ mà không đi xem thực tế là hành vi vi phạm các điều 117, 122, 123 của Bộ
luật Dân sự.
Tòa nhận định
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Tính với vợ chồng
ông Thảnh thực chất là giao dịch giả tạo nhằm che giấu cho việc vay tiền. Việc
ký hợp đồng chuyển nhượng này vi phạm quy định tại các điều 117, 122, 123, 124
của Bộ luật Dân sự.
Đối với hợp
đồng tiếp theo giữa ông Thạnh, bà Bình với ông Nhân, bà Diệu, hai bên giao dịch
chuyển nhượng đất nhưng lại không có việc giao nhận đất. Việc ký hợp đồng chuyển
nhượng với giá 190 triệu đồng nhưng thực tế nhận tổng số tiền chuyển nhượng là
1.680.400.000 đồng là nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước, vi phạm
quy định tại các điều 117, 122, 123 của Bộ luật Dân sự. Bên cạnh đó, ông Nhân
biết được khi chuyển nhượng đất thì có công trình, tài sản xây dựng trên đất
nhưng không thỏa thuận gì.
Đối với hợp
đồng chuyển nhượng lập ngày 18-1-2021 giữa ông Nhân, bà Diệu với ông Phát, thời
điểm chuyển nhượng đất thì Công ty TNHH thương mại dịch vụ tổng hợp Minh Thành
đã mua trúng đấu giá tài sản trên phần đất tranh chấp vào ngày 17-12-2019.
Tại phiên
tòa, người đại diện theo ủy quyền của ông Phát thừa nhận khi nhận chuyển nhượng
không xuống thực tế phần đất để xem xét, chỉ xác định ông Nhân và bà Diệu đã đứng
tên quyền sử dụng đất, vị trí phần đất phù hợp với kinh doanh nên đồng ý nhận
chuyển nhượng là vi phạm quy định tại các điều 117, 122, 123 của Bộ luật Dân sự.
Từ những
phân tích trên, hội đồng xét xử xét thấy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nêu trên đều vô hiệu theo quy định tại các điều 122, 407 Bộ luật Dân sự. Do
hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thảnh với ông Nhân và hợp đồng giữa ông Nhân với
ông Phát đều bị vô hiệu nên các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 131 Bộ luật Dân sự.
-------------------------------
Bị đơn
nói sẽ tiếp tục kháng cáo vì mình là người mua ngay tình
Đối với phần
đất chuyển nhượng hiện nay ông Phát đã đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
với tổng diện tích đo đạc thực tế là 9.549,8m2 nên buộc ông Phát trả lại cho
ông Tính và bà Duyên bản gốc bốn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Tính và
bà Duyên có quyền liên hệ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc
chuyển tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Do hợp đồng
giữa ông Nhân với ông Phát bị vô hiệu nên các bên khôi phục lại tình trạng ban
đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quyền khởi kiện thành vụ kiện khác
nếu sau này các đương sự không thỏa thuận được có tranh chấp.
Riêng phần
công trình, tài sản trên đất của Công ty Minh Thành đang quản lý, sử dụng, tại
phiên tòa người đại diện của ông Tính với công ty này thống nhất tự thỏa thuận
với nhau về việc thực hiện hợp đồng theo giấy cam kết, công ty sẽ di dời toàn bộ
công trình để trả lại phần đất cho ông Tính. Do các bên thống nhất tự thỏa thuận
không yêu cầu gì trong vụ án này nên hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.
Bản án sơ thẩm
đã đặt ra nhiều ý kiến về tính pháp lý của sổ đỏ và quyền lợi của người mua
ngay tình khi thực hiện đầy đủ các thủ tục hành chính theo quy định. Ông Phát
cho rằng sẽ tiếp tục kháng cáo lên TAND tỉnh Cà Mau để xét xử phúc thẩm vì việc
xét xử cấp sơ thẩm có nhiều vi phạm về thủ tục tố tụng, cách đánh giá một chiều
theo hướng có lợi cho nguyên đơn, xâm phạm nghiêm trọng quyền lợi hợp pháp của
mình.
.png)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét