Luận giải về nguyên tắc "Độc lập, khách quan" trong thẩm định giá. Làm thế nào để pháp luật bảo vệ tính độc lập của thẩm định viên trước các áp lực kinh tế từ phía khách hàng?

CÂU HỎI : Luận giải về nguyên tắc "Độc lập, khách quan" trong thẩm định giá. Làm thế nào để pháp luật bảo vệ tính độc lập của thẩm định viên trước các áp lực kinh tế từ phía khách hàng?	(Trả lời bên dưới)

Nguyên tắc Độc lập và Khách quan được coi là "linh hồn" của hoạt động thẩm định giá. Nếu thiếu đi hai yếu tố này, kết quả thẩm định giá chỉ còn là một con số áp đặt, mất đi giá trị tin cậy trong các giao dịch kinh tế và trình tự pháp lý. 1. Luận giải về nguyên tắc Độc lập và Khách quan Dưới góc độ lý luận và pháp lý, hai khái niệm này có sự giao thoa nhưng mang những hàm ý riêng biệt: Tính Độc lập (Independence): Là trạng thái mà thẩm định viên (TĐV) không bị chi phối về mặt lợi ích, quan hệ thân hữu hay áp lực hành chính. TĐV phải độc lập về: Tổ chức: Không có quan hệ sở hữu chéo hoặc quản lý trực tiếp với khách hàng. Kinh tế: Phí dịch vụ không được tỷ lệ thuận với giá trị tài sản được thẩm định (để tránh việc cố tình nâng giá để lấy phí cao). Chuyên môn: TĐV tự mình thực hiện các bước nghiệp vụ mà không bị can thiệp bởi ý chí của người thuê. Tính Khách quan (Objectivity): Là thái độ vô tư, không định kiến. TĐV phải căn cứ vào các bằng chứng thị trường thực tế, các dữ liệu có thể kiểm chứng được thay vì cảm tính cá nhân hoặc mong muốn chủ quan của bất kỳ bên nào. Mối quan hệ: Sự độc lập là điều kiện cần (về mặt hình thức, tổ chức) để đạt được sự khách quan là điều kiện đủ (về mặt nội dung, kết quả). 2. Cơ chế pháp lý bảo vệ tính độc lập trước áp lực kinh tế Áp lực kinh tế từ khách hàng thường thể hiện qua việc "gợi ý" giá trị mong muốn để đạt được mục đích vay vốn, đấu thầu hoặc mua bán. Pháp luật Việt Nam (Luật Giá và các văn bản hướng dẫn) thiết lập "lá chắn" bảo vệ TĐV thông qua các cơ chế sau: A. Quy định về những trường hợp không được thẩm định giá Pháp luật liệt kê chi tiết các tình huống xung đột lợi ích để ngăn chặn áp lực ngay từ đầu: TĐV có quan hệ gia đình (bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột) với người đứng đầu doanh nghiệp khách hàng hoặc người có quyền lợi trực tiếp trong tài sản. Doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng có chung người thành lập hoặc là công ty mẹ - con. TĐV đang có quyền và lợi ích kinh tế liên quan đến tài sản thẩm định. B. Cơ chế xác định phí dịch vụ độc lập với kết quả Đây là quy định then chốt để bảo vệ TĐV. Phí dịch vụ thẩm định giá phải được thỏa thuận dựa trên nội dung công việc, thời gian và chi phí thực tế, không được tính theo phần trăm (%) giá trị tài sản hoặc phụ thuộc vào việc "có đạt được con số khách hàng muốn hay không". Điều này loại bỏ động cơ kinh tế khiến TĐV phải làm hài lòng khách hàng bằng mọi giá. C. Quyền từ chối cung cấp dịch vụ Pháp luật trao cho TĐV quyền từ chối thực hiện thẩm định giá nếu thấy không đủ điều kiện độc lập hoặc khách hàng có hành vi can thiệp trái pháp luật vào quá trình nghiệp vụ. Điều này tạo cơ sở pháp lý để TĐV "nói không" với các áp lực tiêu cực mà không sợ vi phạm hợp đồng. D. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá và Hồ sơ lưu trữ Mọi kết quả trong Chứng thư phải được giải trình bằng Báo cáo kết quả thẩm định giá với các bằng chứng thị trường cụ thể. Việc bắt buộc lưu trữ hồ sơ nghiệp vụ trong thời gian dài (thường là 10 năm) giúp các cơ quan thanh tra có thể hậu kiểm. Nếu TĐV bẻ cong kết quả vì áp lực, các sai lệch so với thị trường sẽ dễ dàng bị phát hiện thông qua các phương pháp so sánh. E. Trách nhiệm dân sự và hình sự Để đối trọng với áp lực từ khách hàng, pháp luật đặt ra chế tài nghiêm khắc: Nếu gây thiệt hại do vi phạm tính độc lập, doanh nghiệp thẩm định giá phải bồi thường. TĐV có thể bị thu hồi thẻ hành nghề hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự (tội vi phạm quy định về thẩm định giá). Ngược lại: Khách hàng có hành vi gian lận, cung cấp thông tin sai sự thật hoặc ép buộc TĐV cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Kết luận: Tính độc lập của TĐV không chỉ dựa vào đạo đức nghề nghiệp mà được bảo đảm bằng một hệ thống "kiềng ba chân": Loại trừ xung đột lợi ích - Tách bạch phí dịch vụ với kết quả - Chế tài hậu kiểm nghiêm khắc.   Luật gia Vlog NGUYỄN KIỆT tổng hợp và phân tích VIDEO: (đang cập nhật) VĂN BẢN HƯỚNG DẪN CHI TIẾT: (đang cập nhật) TÀI LIỆU THAM KHẢO: (đang cập nhật)