Trong hệ thống
pháp luật Việt Nam, hợp đồng về quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại hợp đồng đặc
thù vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Các chủ
thể không chuyển giao "quyền sở hữu đất" mà chuyển giao "quyền sử
dụng đất". Quyền của
các chủ thể trong nhóm hợp đồng này (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, góp vốn...) được quy định đan xen giữa Bộ luật Dân sự 2015 và Luật
Đất đai 2024.
1. Quyền
của bên chuyển quyền (Bên bán, Bên cho thuê, Bên thế chấp) Bên chuyển
quyền thường là chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp và muốn khai thác
giá trị kinh tế của quyền đó.
- Quyền nhận thanh toán/đền bù: Đây là quyền cơ bản nhất. Bên
chuyển nhượng có quyền nhận đủ tiền theo thỏa thuận; bên cho thuê có quyền
nhận tiền thuê định kỳ.
- Quyền bảo lưu quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất: Nếu hợp đồng chỉ chuyển QSDĐ mà không bao gồm nhà ở hay công trình,
bên chuyển quyền vẫn giữ quyền sở hữu các tài sản này (trừ khi có thỏa thuận
khác).
- Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy
bỏ hợp đồng:
Khi bên nhận quyền vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ (ví dụ: không trả tiền
đúng hạn, sử dụng đất sai mục đích gây hủy hoại đất).
- Quyền yêu cầu hoàn trả đất
(trong hợp đồng cho thuê/mượn): Khi hết thời hạn hợp đồng, bên cho thuê có quyền yêu cầu
nhận lại đất trong tình trạng đúng như thỏa thuận.
2. Quyền
của bên nhận quyền (Bên mua, Bên thuê, Bên nhận thế chấp) Bên nhận quyền
hướng tới việc chiếm hữu và khai thác công dụng của thửa đất.
- Quyền được bàn giao đất đúng thực
địa: Yêu cầu
bên chuyển quyền giao đất đúng diện tích, vị trí, mốc giới và tình trạng
pháp lý (không bị tranh chấp, không bị kê biên).
- Quyền được cấp Giấy chứng nhận
(Sổ đỏ/Sổ hồng):
Trong các hợp đồng chuyển nhượng, bên mua có quyền yêu cầu bên bán phối hợp
thực hiện thủ tục sang tên để xác lập quyền sử dụng hợp pháp.
- Quyền khai thác, hưởng hoa lợi lợi
tức: Bên nhận
quyền được phép trồng trọt, xây dựng (nếu là đất ở) và hưởng mọi thành quả
từ việc đầu tư trên đất trong phạm vi pháp luật cho phép.
- Quyền thế chấp, cho thuê lại (có
điều kiện): Tùy
thuộc vào loại hình đất (trả tiền một lần hay hàng năm), bên nhận quyền có
thể có quyền tiếp tục dùng QSDĐ đó để giao dịch tài chính.
3. Các điểm
mấu chốt cần lưu ý trong nghiên cứu Để phân tích
sâu cho báo cáo cao học, bạn nên chú ý đến 3 yếu tố mang tính "xương sống"
sau:
|
Yếu tố
|
Nội
dung phân tích
|
|
Tính hiệu
lực
|
Quyền của
các bên chỉ thực sự được pháp luật bảo vệ tối đa khi hợp đồng được công chứng/chứng
thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
|
|
Sự hạn
chế quyền
|
Bên nhận
quyền không có quyền tuyệt đối. Quyền sử dụng phải tuân thủ: đúng quy hoạch,
đúng mục đích sử dụng đất và đúng thời hạn sử dụng.
|
|
Quyền bề
mặt
|
Một điểm mới
quan trọng là quyền của chủ thể đối với tài sản (nhà, cây) có thể tách rời khỏi
quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về Quyền bề mặt.
|
Lưu ý
pháp lý: Theo Luật Đất
đai 2024, thời điểm có hiệu lực của việc chuyển QSDĐ là kể từ thời điểm đăng
ký vào sổ địa chính. Trước thời điểm này, dù đã trả hết tiền, bên mua vẫn
chưa có đầy đủ quyền sở hữu pháp lý đối với quyền sử dụng đất đó. Để hoàn thiện
chuyên đề nghiên cứu về Luật Đất đai của bạn: - Phân tích điều
kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất?
- So sánh quyền
sử dụng đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần?
|
.png)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét