Phân tích sự tương thích giữa Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS). Việc không hài hòa hóa có thể gây ra những rào cản gì cho đầu tư nước ngoài?

CÂU HỎI : Phân tích sự tương thích giữa Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS). Việc không hài hòa hóa có thể gây ra những rào cản gì cho đầu tư nước ngoài?	(Trả lời bên dưới)

Việc phân tích sự tương thích giữa Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (VVS) và Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) là một nội dung quan trọng trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh hội nhập kinh tế quốc tế và thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Dưới đây là phân tích chi tiết về mối quan hệ này và những hệ quả pháp lý - kinh tế đi kèm: 1. Phân tích mức độ tương thích giữa VVS và IVS Về cơ bản, hệ thống VVS đã được Bộ Tài chính xây dựng dựa trên nền tảng của IVS, nhưng có những sự điều chỉnh để phù hợp với đặc thù pháp lý và kinh tế của Việt Nam. Điểm tương đồng Cấu trúc lý luận: Cả hai hệ thống đều thống nhất về các khái niệm cốt lõi như Giá trị thị trường, Giá trị phi thị trường, và 3 cách tiếp cận cơ bản (So sánh, Thu nhập, Chi phí). Đạo đức nghề nghiệp: Các nguyên tắc về tính độc lập, khách quan và năng lực chuyên môn của thẩm định viên trong VVS được xây dựng khá sát với các chuẩn mực đạo đức của Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (IVSC). Điểm khác biệt (Bất cập trong hài hòa hóa) Tính cứng nhắc về quy trình: VVS mang tính quy phạm pháp luật cao (ban hành dưới dạng Thông tư), bắt buộc thẩm định viên tuân thủ nghiêm ngặt từng bước thủ tục. Trong khi đó, IVS mang tính nguyên tắc hướng dẫn (principles-based), chú trọng vào việc giải trình lập luận của chuyên gia. Định giá quyền sử dụng đất: Đây là khoảng cách lớn nhất. IVS coi đất đai là tài sản sở hữu tư nhân hoàn toàn, trong khi VVS phải xử lý khái niệm "quyền sử dụng đất" dưới sự quản lý của Nhà nước, dẫn đến sự khác biệt về phương pháp xác định chi phí cơ hội và rủi ro pháp lý. Tài sản vô hình và tài sản tài chính: IVS cập nhật rất nhanh các tiêu chuẩn về công cụ tài chính phức tạp và tài sản số. VVS hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện các tiêu chuẩn này, dẫn đến độ trễ về mặt kỹ thuật. 2. Rào cản đối với đầu tư nước ngoài khi thiếu sự hài hòa hóa Việc không đồng nhất giữa tiêu chuẩn nội địa và quốc tế tạo ra những "chi phí ẩn" và rủi ro cho các nhà đầu tư nước ngoài: A. Sự thiếu tin tưởng vào các báo cáo định giá nội địa Các tập đoàn đa quốc gia và quỹ đầu tư thường yêu cầu báo cáo định giá theo tiêu chuẩn IVS hoặc RICS để trình lên hội đồng quản trị tại chính quốc. Khi báo cáo theo VVS có kết quả khác biệt đáng kể so với IVS (do khác biệt về giả định rủi ro hoặc tỷ suất chiết khấu), nhà đầu tư sẽ rơi vào trạng thái nghi ngờ về tính minh bạch của thị trường. B. Rủi ro về tuân thủ (Compliance Risk) Các nhà đầu tư nước ngoài phải tuân thủ cả pháp luật Việt Nam và các tiêu chuẩn báo cáo tài chính quốc tế (IFRS). Sự thiếu hài hòa hóa buộc doanh nghiệp phải thực hiện "định giá kép" (định giá lại tài sản theo tiêu chuẩn quốc tế để phục vụ báo cáo tài chính hợp nhất), gây tốn kém thời gian và chi phí. C. Khó khăn trong các thương vụ M&A (Mua bán và Sáp nhập) Trong các giao dịch xuyên quốc gia, việc định giá doanh nghiệp là trọng tâm. Nếu phương pháp DCF (dòng tiền chiết khấu) trong VVS áp dụng các quy định về lãi suất tham chiếu hoặc kỳ dự báo khác với thông lệ quốc tế, bên mua và bên bán sẽ rất khó tìm được tiếng nói chung, dẫn đến kéo dài thời gian đàm phán hoặc làm đổ vỡ thương vụ. D. Trào lưu "Thoái vốn" do định giá không tương xứng Khi Nhà nước thực hiện cổ phần hóa hoặc thoái vốn tại các doanh nghiệp lớn, việc áp dụng máy móc VVS với những quy định chặt chẽ về giá trần/giá sàn đôi khi không phản ánh đúng tiềm năng thực tế theo đánh giá của các định chế tài chính quốc tế. Điều này khiến các nhà đầu tư chiến lược nước ngoài e ngại vì giá bị "thổi" quá cao hoặc không bảo vệ được quyền lợi của họ. 3. Hệ quả pháp lý trong tranh chấp quốc tế Dưới góc độ luật học, sự không hài hòa hóa có thể dẫn đến xung đột thẩm quyền và khó khăn trong thực thi: 1.     Tranh chấp tại Trọng tài quốc tế: Khi xảy ra tranh chấp về giá trị tài sản bồi thường giữa Nhà nước và nhà đầu tư nước ngoài (ISDS), việc bên Việt Nam sử dụng VVS để bào chữa có thể bị hội đồng trọng tài bác bỏ nếu nó đi ngược lại với các nguyên tắc bảo hộ đầu tư và tiêu chuẩn định giá quốc tế phổ quát. 2.     Khó khăn trong việc công nhận kết quả: Kết quả thẩm định giá theo VVS khó được các sàn chứng khoán quốc tế hoặc các tổ chức tín dụng ngoại quốc chấp nhận làm căn cứ thế chấp hoặc niêm yết. Giải pháp lý luận: Để giảm thiểu rào cản, báo cáo nghiên cứu của bạn có thể đề xuất cơ chế "Thừa nhận lẫn nhau" hoặc cho phép áp dụng trực tiếp IVS đối với các giao dịch có yếu tố nước ngoài, đồng thời khẩn trương cập nhật các chương của VVS theo hướng tiếp cận gần hơn với IVS 2024/2025. Hy vọng những phân tích này cung cấp cho bạn một cái nhìn tổng thể về tính tương thích và các thách thức pháp lý thực tế. Đây chắc chắn là một nội dung đắt giá để đưa vào phần kiến nghị hoàn thiện pháp luật của bài báo cáo cao học.   Luật gia Vlog NGUYỄN KIỆT tổng hợp và phân tích VIDEO: (đang cập nhật) VĂN BẢN HƯỚNG DẪN CHI TIẾT: (đang cập nhật) TÀI LIỆU THAM KHẢO: (đang cập nhật)